Interdiction du coliving : ne pas lâcher la proie pour l'ombre

L’interdiction du coliving à Paris illustre un réflexe agaçant : celui de s’attaquer aux symptômes de la crise du logement au lieu d’en traiter les causes. Protéger les locataires est évidemment nécessaire. Pour autant, aucune politique ne pourra durablement rééquilibrer le marché sans relancer l’investissement locatif ni sécuriser les baill

eurs.

Un phénomène marginal qui se développe en raison de la crise du logement

A quelques mois d’une élection municipale assourdie par la cacophonie nationale, un débat mollasson a fini par se créer autour de l’interdiction du coliving par la Maire de Paris. La décision part sans doute d’une très belle intention : protéger les locataires face à des modèles innovants, jugés comme spéculatifs. Pour autant, c’est une parfaite illustration de l’art de passer à côté du problème. 

Après un développement rapide à New-York, Los Angeles et San Francisco, le coliving a essaimé dans plusieurs métropoles européennes. Il répond à un besoin économique et social pour les étudiants et jeunes actifs urbains. Le phénomène reste toutefois marginal : on parle de moins de 20 000 places en France, 6 000 à Madrid, 4 000 à Amsterdam... 

La multiplication des espaces de coliving n’est évidemment pas la cause du mal-logement ; elle n’en est qu’un des multiples symptômes. La demande n’a jamais été aussi forte et l’offre n’a jamais été aussi limitée. Il faudrait construire environ 350 000 logements par an en France. Cette pression socio-démographique et urbanistique se heurte hélas à une production de logements atone. 

La tentation de contrôler les loyers pour camoufler la crise 

Certains élus ont décidé de sortir des logements du marché libre pour éviter que l’ajustement ne se fasse par les prix : achat d’immeubles privés à prix d’or pour les transformer en logements sociaux, encadrement des loyers etc.. Je suis convaincu que ces mesures sont des rustines qui ne règlent pas le problème de fond et ne produisent pas plus de logements. Le flot de besoins insatisfaits se fraie un chemin, en contournant la contrainte du plafonnement des prix : coliving, locations en bail commercial, Airbnb… 

L’encadrement des loyers joue un rôle d’amortisseur mais il ne peut pas être une solution définitive. Les effets pervers s’en font désormais sentir. On manque d’investissement dans la rénovation et la création de logements. Les propriétaires, échaudés par une faible rentabilité et des risques d’impayés, discriminent les dossiers sur des critères subjectifs. Ce sont les locataires les plus précaires qui en font les frais. Certains appartements sortent tout simplement du marché : 10 % des logements parisiens sont vacants et presque autant sont partiellement inoccupés. 

Construire plus et rééquilibrer la relation entre bailleurs et locataires

Je pense qu’il est vain d’interdire le coliving. Et, malgré une rhétorique virile, la mairie de Paris a elle-même reconnu que ses moyens répréhensifs seraient limités. 

Pour sortir durablement de la crise du logement, il ne suffit pas de réguler les prix ou d’interdire certaines formes d’habitat. Je pense qu’au contraire, il faut construire plus de logements, aux portes de Paris et dans le Grand Paris. Les leviers à mobiliser sont multiples : fiscalité incitative pour les bailleurs, accélération des démarches administratives etc. Les enjeux d’aménagement du territoire sont immenses. Pour limiter la pression sur certains quartiers clefs des grandes métropoles, il faut arriver à répartir les activités de manière plus homogène au sein des aires urbaines, et assurer leur bonne interconnection. 

Il faut également être très dur contre les logements vacants, qui stérilisent une partie de l’offre et masquent un marché gris. La vacance devrait être taxée à la moitié de la valeur locative, en limitant les mesures d’exonération. A contrario, les propriétaires doivent être rassurés dans la relation bailleur-locataire. On ne peut pas inciter à mettre des biens en location sans assurer le bailleur qu’il aura les moyens de lutter contre les impayés. 

Au lieu de déclarer la guerre au coliving, prenons le temps de nous attaquer aux problèmes de fond de la construction de logements et de la relation entre propriétaires et locataires ! 

Sylvain BOGEAT

Président du Think Tank Métropoles 50

Associé fondateur Vestack 

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