Prendre de la hauteur

Sylvain Bogeat
il y a 1 jour
4 min de lecture

Métropoles 50 publie une nouvelle note

A quelles conditions peut-on harmonieusement densifier la ville ?

La ville se construit par un double phénomène de densification et d’extension périphérique

La question de la densification est au cœur des politiques urbaines. Les villes européennes se sont progressivement construites par un double mouvement de densification et d’étalement urbain.

Au fil des siècles, les centres-villes voient leur attractivité se renforcer et leur bâti gagner en hauteur pour satisfaire une demande croissante d’espaces pour loger, commercer, produire, gouverner, se divertir. Les activités et les habitants qui ne peuvent trouver de place dans les zones centrales sont pour leur part contraints de s’installer en périphérie. Cette extension de la ville a des conséquences transitoires multiples : coût financier en termes d’aménagement urbain ; impact environnemental de l’artificialisation ; impact sociétal de l’éloignement aux emplois ou aux infrastructures. Dans un cycle de sédimentation progressive, ces frontières urbaines finissent elles-mêmes par se densifier sous la pression de l’accroissement démographique et de l’exode rural.

Prendre de la hauteur pour se libérer des limites du foncier

La verticalisation de nos villes permet avant tout de répondre à une contrainte foncière. Dans un contexte urbain dense, c’est bien souvent la seule option pour accueillir des activités supplémentaires. Cela a un avantage économique évident : dans un contexte de rareté et d’accroissement du prix du foncier, construire plus sur une même parcelle amortit la charge du terrain. Cela permet également de réduire le coût de construction des voiries et des réseaux, souvent sous-estimé, ainsi que celui de leur entretien futur, toujours mis sous le tapis !

En concentrant le bâti sur une empreinte réduite, on libère également de l'espace au sol pour des parcs, des places, des pistes cyclables.

La verticalité a également d’indéniables avantages environnementaux par rapport à un étalement urbain incontrôlé. En concentrant logements et bureaux autour des nœuds de transport, on réduit d’autant l’artificialisation des sols ainsi que les migrations pendulaires.

Un rapport paradoxal à la densité

Pour autant, les Français entretiennent un rapport paradoxal à la densification et à la hauteur. Les surélévations anarchiques du XIXe avaient défrayé la chronique. Le Corbusier aurait rasé le cœur de Paris avec les tours de son Plan Voisin, s’il n’avait pas été abandonné. Les réalisations des années 1960-1970 ont laissé des cicatrices durables : la Tour Montparnasse et ses centaines de copropriétaires ingérables, le Front de Seine et son urbanisme de dalle, La Défense et sa mono-activité assumée.

La hauteur n'est pas une solution universelle. Cela coute plus cher de construire un ouvrage de plusieurs dizaines d’étages en raison des contraintes structurelles et des normes strictes à respecter. Pourtant, exclure toute forme de verticalité serait une erreur qui condamnerait nos métropoles à l'étalement ou à l'étouffement.

La bonne hauteur, au bon endroit

Je suis convaincu qu’il faut s’interroger plus largement sur la bonne hauteur et les conditions d’acceptabilité de la densification, plutôt que de polariser le débat sur les tours. L’acceptabilité de la ville verticale dépend de nombreux facteurs.

Cinq clefs pour une densification acceptable

Localisation, localisation, localisation. La première condition est géographique. Une densification a du sens là où les transports existent, où le foncier est disponible : friches industrielles, abords de gares, zones de transition entre tissu dense et tissu lâche, où la montée en hauteur s'inscrit dans une logique de continuité urbaine plutôt que de rupture. Imposer de la densité en tissu pavillonnaire diffus, loin de toute desserte lourde, revient à produire de la hauteur sans les conditions qui la rendent vivable. Les tours ont leur place en périphérie des centres historiques, à proximité des grands nœuds de transport, dans les zones de renouvellement urbain. Pas au milieu d'un quartier historique. Les surélévations doivent respecter le tissu existant, prospects, alignements, cohérence d'ensemble, vues sur les monuments historiques.

Soigner l'insertion architecturale. Une fois le bon endroit trouvé, encore faut-il y construire avec soin. L'épannelage, cette gradation progressive des hauteurs entre le bâti existant et le projet nouveau, n'est pas un détail esthétique : c'est ce qui distingue une tour qui dialogue avec son environnement d'une tour qui l'ignore. Une hauteur atteinte progressivement, en six ou sept séquences bâties croissantes, devient une transition lisible ; la même hauteur surgissant brutalement d'un tissu de quatre étages est une verrue. Le choix des matériaux, le traitement des rez-de-chaussée, la relation entre le bâtiment et l'espace public participent du même effort : une densification bien insérée est celle dont on finit par oublier qu'elle a un jour fait débat.

Rendre quelque chose à la ville. Construire plus haut n'a de sens collectif que si cela libère de l'espace au sol. L'espace gagné en hauteur doit être restitué en bas : jardins publics, places, cheminements piétons, équipements partagés. Un projet qui densifie sans libérer le sol ne fait que saturer. Cette contrepartie est aussi le principal argument à opposer aux riverains qui subissent la transformation de leur paysage : ce qu'ils perdent en horizon, ils doivent le retrouver en qualité d'usage au sol. Dans le même esprit, les toits et les étages supérieurs ne devraient pas systématiquement être réservés à des usages privatifs exclusifs. Socialiser les rooftops, les rendre partiellement accessibles transforme la tour d'objet inaccessible en bien commun.

Construire et gérer pour durer. L'évolutivité est primordiale. Concevoir un bâtiment avec humilité, c'est anticiper des usages qu'on ne connaît pas encore, et éviter de laisser des tours scléroser entre les mains de copropriétés fragmentées incapables d'en assurer l'entretien. Une densification bien faite est une densification conçue pour les cinquante prochaines années : gouvernance recentrée, espaces modulables capables de changer d'usage, enveloppe performante pensée pour être rénovée.

Et d'abord transformer ce qui existe, notamment en massifiant la surélévation et la conversion. Avant de construire du neuf, il fait déjà regarder ce qui existe : la surélévation d'immeubles existants, consistant à ajouter un ou deux niveaux à un bâtiment bien situé, est souvent moins coûteuse, moins consommatrice de foncier et plus acceptable qu'une construction neuve. C'est la voie la moins spectaculaire, mais probablement la plus efficace. La conversion de tours obsolètes à d’autres usages, lorsqu’elle est possible, devra être appuyée pour surmonter les nombreux blocages qui freinent ces projets.