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Aménager et décarboner les territoires : sortir des contradictions pour construire la ville de demain
Modération : Sylvain Bogeat, Président de Métropoles 50 Avec la participation de Sandrine Morey, Semapa, Directrice générale et Présidente du conseil d’administration de Paris&Co Florent Sainte Fare Garnot, SPL Lyon Part-Dieu, Directeur général François Agache, Apsys, Directeur général Alexandre Follot, Syndicat mixte de Sophia Antipolis, Directeur général Raphaël Catonnet, Oppidea Europolia, Directeur général
La table ronde organisée au SIBCA met en lumière un défi majeur pour les territoires français : continuer à produire du logement, accueillir les entreprises et préserver la qualité de vie, tout en réduisant drastiquement l’empreinte carbone de la ville. Le tout dans un contexte de crise immobilière, de raréfaction du foncier et de contraintes financières croissantes.
Autour de Sylvain Bogeat, président de Métropoles 50, cinq dirigeants de l’aménagement et de l’immobilier confrontent leurs expériences : Paris, Lyon Part-Dieu, Toulouse, Sophia Antipolis et le groupe Apsys.
1. Passer de l’extension urbaine à la transformation de la ville existante
Le modèle historique de développement urbain atteint ses limites. L’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) oblige les territoires à construire davantage sur eux-mêmes, en réhabilitant les bâtiments, en transformant les quartiers existants et en intensifiant les secteurs bien desservis par les transports collectifs.
À Toulouse, cette évolution passe notamment par la valorisation du foncier autour de la troisième ligne de métro et la rénovation du centre ancien. À Lyon Part-Dieu, l’enjeu est de régénérer un quartier d’affaires déjà constitué. À Paris, il s’agit autant de réparer les quartiers existants que de reconvertir les dernières grandes friches. À Sophia Antipolis, la priorité est de poursuivre le développement économique sans sacrifier les espaces naturels qui font l’identité du territoire.
2. Réconcilier les objectifs environnementaux, économiques et sociaux
La décarbonation ne peut être réduite à la seule performance énergétique des bâtiments. Elle implique également de préserver la biodiversité, d’adapter la ville aux fortes chaleurs, de développer les mobilités durables, de produire des logements accessibles et de créer des quartiers vivants.
Les intervenants insistent sur la nécessité de dépasser les approches sectorielles. La planification doit mieux articuler urbanisme, logement, développement économique, environnement et mobilité. Les enjeux de biodiversité doivent notamment être identifiés suffisamment tôt pour éviter que les projets ne se retrouvent confrontés à des contraintes tardives, parfois incompatibles avec les ambitions initiales.
L’exemple de Lyon Part-Dieu illustre l’ampleur de l’effort : selon une étude présentée lors du débat, le quartier devrait réduire de 88 % l’empreinte carbone de son bâti et de 94 % celle liée à l’énergie par rapport à 1990, pour s’inscrire dans les objectifs climatiques.
3. Faire de la rénovation un levier de décarbonation et de création de valeur
Plutôt que de démolir systématiquement pour reconstruire, les acteurs cherchent à valoriser le patrimoine existant. À Part-Dieu, un modèle de régénération consiste à associer de nouvelles surfaces à des bâtiments existants afin de financer leur réhabilitation et d’améliorer simultanément leur performance environnementale et leur qualité d’usage.
Cette logique suppose toutefois des conditions économiques favorables. La crise immobilière fragilise les montages, tandis que les exigences environnementales peuvent nécessiter des investissements supplémentaires. Pour Apsys, la vision de long terme doit précisément permettre d’assumer certains surcoûts aujourd’hui lorsqu’ils créent de la valeur durable demain. L’entreprise annonce notamment des objectifs de réduction de son empreinte carbone d’ici 2035, par rapport à 2022, de 81 % sur son patrimoine existant et de 66 % sur ses projets.
4. Réinventer les partenariats entre acteurs publics et privés
La complexité croissante des opérations rend indispensable une coopération renforcée. Les échanges font apparaître deux approches complémentaires : le dialogue direct entre aménageurs et opérateurs, notamment lorsque les projets doivent répondre à des usages identifiés, et les consultations concurrentielles permettant de comparer et d’optimiser les propositions.
L’exemple du projet Canopia à Bordeaux illustre la capacité d’un partenariat public-privé à faire émerger un quartier mixte associant logements, bureaux, commerces, hôtels, écoles et espaces publics, tout en intégrant une stratégie énergétique ambitieuse. Sa maturation sur une décennie souligne l’importance d’une vision capable de dépasser les alternances politiques.
5. Rendre la ville à nouveau accessible financièrement
La transition ne sera possible sans une équation économique viable. La hausse des taux d’intérêt, le recul de la demande de bureaux et le prix élevé des logements imposent de revoir les modèles de production. À Toulouse, le bail réel solidaire (BRS) constitue un levier pour faciliter l’accession à la propriété des jeunes ménages et des primo-accédants.
Le mot de la fin résume l’esprit du débat : partager les données pour mesurer les progrès, coopérer entre acteurs et solvabiliser les projets en agissant sur le foncier, les coûts de construction, la commercialisation et la rémunération du risque.
Conclusion : l’aménagement doit devenir une véritable conduite du changement. Il ne s’agit plus seulement de construire des bâtiments, mais d’organiser la transformation de territoires entiers. La réussite reposera sur une planification plus cohérente, une mobilisation conjointe des capitaux publics et privés et une capacité à concilier ambition climatique, développement économique et justice sociale. La ville décarbonée ne se décrète pas : elle se conçoit, se finance et se construit collectivement.
